«Долговые квадраты»: эксперт «СГ» рассказал о нюансах приобретения коммерческой недвижимости на банкротных торгах

/FOTODOM

Дарина СОЛОДКОВА, эксперт по инвестициям в недвижимость, основатель ГК «Renton Yard»:

Торги по банкротству и арестованному имуществу популярный инвестиционный сегмент. Его основная привлекательность в том, что таким образом можно приобрести коммерческую недвижимость по цене в разы ниже рыночной. Давайте разберемся — так ли это, какие подводные камни могут быть, а главное — как правильно заключать подобные сделки.

Торги имущества по банкротству, а также по арестованному имуществу происходят на электронных площадках. Считается, что арестованное имущество покупать несколько более рискованно, чем банкротное. Поэтому многие уделяют внимание именно банкротным торгам. К тому же такая покупка считается надежной, потому что история объекта после банкротства практически обнуляется. Что с ним было ранее, какая судьба постигла предыдущего собственника, какие были долги или кредиторские обязательства — все уходит в небытие. Да, любые торги могут быть оспорены — тут риск тоже есть, но если ты все сделал правильно по процедуре, то шансов получить проблемы мало.

Где искать такого рода объекты, как их анализировать? В рамках процедуры банкротства сначала идет первый аукцион, потом второй аукцион на понижение. После этого происходит публичное предложение о продаже с этапами понижения цены. Это как раз то, что всем обычно интересно, потому что цены на таких торгах бывают очень низкие. Однако попасть на банкротные торги не так просто.

Алгоритм действий таков. Начать надо с поиска интересного объекта. Для этого существует порядка 115 электронных площадок (вот лишь некоторые из них: Ru-Trade24, Банкротство РТ, Всероссийская электронная торговая Площадка). Есть агрегаторы торгов — например, «Ты банкрот». Собирает такую информация и ЦИАН. Когда подходящий объект найден, нужно отслеживать его дальнейшую судьбу. Подождать, когда пройдут два аукциона. Если по результатам его никто не купил, то ждать публичных торгов. Это время для исследования объекта. Нужно пообщаться с конкурсным и арбитражным управляющими, ездить на объект, смотреть его со всех сторон с техническими специалистами, считать, понять, что с ним дальше делать и сколько потребуется вложений.

Дальше необходимо сделать следующие шаги. Проверить наличие долгосрочных арендаторов или каких-либо обременений. На объектах, находящихся в банкротстве, бывает, висят какие-то уголовные аресты, запреты на регистрацию. Необходимо проанализировать саму ситуацию: кто кого банкротит, по какой причине, какая там сумма долга. Не надо забывать, что иногда, например, актив стоит 100 млн рублей, а у него сумма задолженности — 400 тыс. рублей. То есть, в любой момент должник может погасить свои обязательства, и объект будет снят с торгов.

Очень важный момент, требующий проверки — это риск изъятия. Если, например, в том месте, где мы собираемся что-то купить, строят дорогу или город запланировал возвести социальный объект. Поэтому важно провести консультацию с Москомархитектурой, проверить, не входит ли объект в зону комплексного развития территорий (КРТ). Потому что не хочется купить, например, склад, который ты собираешься превратить в торговый центр, а он, оказывается, входит в КРТ, и ты ничего там не сделаешь. Или придется столько заплатить, чтобы вытащить его из данной зоны, что овчинка не будет стоить выделки.

Если говорить о проверке технического состояния, то в первую очередь надо задать себе вопрос — а что ты хочешь на этом объекте создать: производственную базу, склад или торговый центр? В зависимости от этого и исследовать его на пригодность данным целям.

Не стоит забывать, что это не новое строительство. В новом строительстве проще — делать все заново дешевле, чем реконструировать. Зачастую объекты в банкротстве — это здания, которые годами стоят, не отапливаются, не обслуживаются. Технические специалисты должны проверить, как обстоят дела с коммуникациями, подключены они или нет, есть ли вообще свободные мощности — достаточное для ваших целей количество электричества, водоснабжения, канализации. Бывает, что объект ты купил, он рассчитан на 50 кВт, а нужно 500 кВт. А подключение дополнительных мощностей может обойтись еще в 25 млн рублей. Порой это уже делает покупку неэффективной. Если вам понадобится перепланировка или нужно будет узаконить самовольную перепланировку в пристройке к жилому дому, то понадобится решение собрания жильцов. А это целое дело, которое может отдалить от нужной цели на годы.

С точки зрения технического состояние здания бывают совсем критичные вещи, которые надо вовремя увидеть. Советую сразу проанализировать состояние бетона, деревянные или нет перекрытия, степень разрушения. Нужно определить — восстанавливается ли вообще это здание, если мы говорим о реконструкции или ремонте.

И вот что важно — всегда нужно иметь план Б, если не сработает первоначальный вариант. Иногда можно купить себе помещение под магазин, а после покупки увидеть, что оно предназначено по документам для клиники стоматологии. Даже такие вопросы, как невозможность получения нужной вам лицензии на эксплуатацию помещения могут отрицательно повлиять на экономику покупки.

И только после этих многоплановых проверок, если все вас устроило, можно идти на публичные торги и бороться за нужный объект. Если вам повезло, и вы выиграли этот лот — в течение десяти дней заключается договор купли-продажи, затем в течение тридцати дней нужно произвести оплату. Весь процесс работы с объектом можно запускать сразу, как только из Росреестра выходит выписка о регистрации собственности.

По материалам